재개발, 재건축 필수 용어 총정리

많은 사람들이 재개발 투자를 어렵게 느끼는 이유 중 하나는 개념이나 법률 용어를 잘 모르기 때문입니다. 재개발 관련 용어에 대한 이해는 재개발 사업에 대해 정확하게 이해로 이어지는 만큼 용어의 투자 시 개념 정립이 중요합니다. 이번 포스팅을 통해 앞으로 다가올 재개발, 재건축 붐에 대비하여 재개발, 재건축 용어를 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

조합원

재개발 혹은 재건축 내 토지나 건축물을 소유한 사람을 조합원이라고 합니다. 조합원은 소유한 부동산은 재개발 사업에 내놓는 대신 새로 짓는 아파트를 저렴한 가격(조합원분양가)에 분양받을 권리를 얻습니다.

 

토지등소유자

조합이 설립되기 전까지의 조합원을 토지등소유자라고 합니다. 재건축사업은 토지와 건축물 모두 소유해야 조합원 자격을 부여 받습니다. 그러나 재개발사업은 토지 또는 건축물 중 하나만 소유하고 있거나, 지상권만 소유해도 조합원 자격이 생깁니다. 그래서 예비 조합원을 토지등소유자라고 합니다.

 

프리미엄

조합원이 소유한 부동산의 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해주는 금액을 말합니다. 프리미엄에는 재개발 물건이 새 아파트로 바뀐다는 전제 하에 미래수익에 대한 기대가 반영됩니다. 프리미엄은 매매가에서 감정평가액을 뺀 금액으로 알 수 있으며, 입지가 좋을수록, 재개발사업의 후반부로 갈수록 프리미엄도 높아집니다.

감정평가액

조합원의 개별 부동산에 대한 평가 금액을 말합니다. 사업시행인가가 고시된해(연도) 기준으로 평가합니다.

 

조합원분양가, 일반분양가

조합원분양가는 조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 금액입니다. 대개 일반분양가보다 10~20% 정도 더 저렴합니다. 조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때 가격은 일반 분양가라고 합니다.

 

감정평가액

사업 구역 내에 보유하고 있는 토지 및 건물 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가치에 상당하는 금액으로 표시한 것. 쉽게 말해 '현재 시점의 부동산 가치를 나타낸 값'입니다. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의해 감정평가 자격을 갖춘 감정평가가사가 감정을 수행합니다. 빌라, 아파트 등의 집합건물은 공시가격과 거래 사례를 비교해 평가하며, 단독주택 및 다가구주택은 토지 가치와 건물 가치를 합산해 평가합니다.

권리가액

조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액을 뜻합니다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해 산출합니다.

예시)

■ 감정평가액 1억원, 비례율 100% 권리가액은 1억 원입니다.

■ 감정평가액 1억원, 비례율 110% 권리가액은 1억 1,000만 원입니다.

■ 감정평가액 1억원, 비례율 90% 권리가액은 9,000만 원입니다.

 

조합원은 새 아파트를 받을 때 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액만큼 추가로 부담해야 하므로 재개발 투자에서 권리가액은 가장 중요한 요소 중 하나입니다.

비례율

비례율은 재개발의 사업성을 알려주는 지표로, 사업 완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값입니다. 통상 비례율이 100% 이상이면 사업성을 높게, 100% 이하면 사업성을 낮게 봅니다. 사업성이 높을수록 조합원에게 이익이 돌아가고 낮을수록 조합원에게 부담으로 돌아갑니다.

종전자산평가액

재개발 사업이 시행되기 전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합한 금액입니다.

 

종후자산평가액

조합원분양분, 일반붕양분, 상가, 임대주택 등 사업이 완료된 후 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액. 조합원분양 수익에 일반분양 수익을 합한 금액입니다.

분담금(부담금)

조합원분양가에서 권리가액을 뺀 것으로, 조합원이 새 아파트를 받기 위해 조합에 추가로 납부해야 하는 금액입니다. 이 분담금도 일반분양처럼 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 형식으로 납부합니다.

 

예시) 59㎡ 아파트 조합원분양가가 2억 원인 경우

① 감정평가액 1억 원, 비례율 100%, 권리가액 1억 원일 때
    2억 원(조합원분양가) - 1억 원(권리가액) = 1억 원(분담금)

② 감정평가액 1억원, 비례율 110%, 권리가액 1억 1,000만 원일 때
    2억 원(조합원분양가) - 1억 1,000만 원(권리가액) = 9,000만 원(분담금)

③ 감정평가액 1억원, 비례율 90%, 권리가액 9,000만 원일 때
    2억 원(조합원분양가) - 9,000만 원(권리가액) = 1억 1,000만 원(분담금)

 

총사업비

재새발사업에 투입된 총비용입니다. 공사비(시공비)와 기타 사업비(금융비용, 보상비, 기타 비용 등)의 합으로 이루어집니다. 대개 총사업비에서 공사비가 차지하는 비중은 75% 내외입니다.

 

이주비

새 집을 짓기 위해서는 노후화된 집을 철거해야 하고, 이때 조합원들이 이주할 집을 구할 수 있도록 빌려주는 돈이 이주비입니다. 이주비는 보통 조합원 부동산 가치의 40~60%를 무이자로 대출해 줍니다. 정부에 따라 투기과열지구의 이주비를 포함한 금융권 대출을 주택담보대출비율(LTV) 40% 미만으로 제한해서 사업장마다 이주비 대출 금액이 다릅니다.

이사비

이주를 촉진하기 위한 이사비는 대부분 무상이지만 상환해야 하는 곳도 있습니다. 이사비는 재개발구역 부동산에 사는 임차인이 받는 것이 아니라 소유자(조합원)가 받는 것입니다. 이사비 지급 시기에 재개발 물건을 매매할 때는 매도자가 아닌 매수자가 이사비를 받는 것이 관례입니다.

 

현금청산

재개발사업에 동의하지 않는 소유자도 있습니다. 이때 새 아파트를 받을 권리인 조합원 자격을 포기하고 현금으로 보상받는 것을 현금청산이라고 합니다. 조합원이라도 정해진 분양 신청 기간에 분양 신청을 하지 않거나 신청을 취소하는 경우에도 현금으로 보상받게 됩니다.

 

개발예정구역

자치구의 구청장 또는 광역시 군수는 노후화된 지역을 계획적으로 정비하기 위한 주민설명회나 공람을 통해 재개발이나 재건축을 할 정비구역을 지정합니다. 정비구역으로 지정된 후 개발계획이 수립돼 개발구역으로 지정되면 재개발 및 재건축이 가능합니다.

지구단위계획

지구단위계획이란 도시를 체계적으로 개발하기 위해 기반시설의 배차와 규모, 가구의 규모, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하거나 유도하는 계획을 말합니다. 지구단위계획을 보면 도시가 향후 어떻게 개발될지 예상할 수 있습니다. 지구단위계획구역으로 지정된 후 3년 안에 해당 구역에 지구단위계획을 세우지 않으면 지구단위계획구역의 효력을 상실합니다.

 

기부채납

재개발사업을 진행할 때 도로, 공원, 고용ㅇ주차장, 공공시설물, 녹지, 광장 등 정비기반시설을 만들기 위해 지방자치단체에 기부하는 땅을 말합니다.

 

정비구역일몰제

사업 추진이 지지부진한 정비구역의 지정을 해제하는 제도입니다. 일몰제를 피하려면 정비구역 추진위원회 승인 후 2년 안에 주민 75% 이상의 동의를 얻어 조합설립인가를 받아야 합니다. 조합설립인가 후에는 3년 안에 사업시행인가를 받아야 합니다.