강남의 탄생 3부 - 프리미엄 아파트의 탄생

이번 시간은 강남의 탄생을 알아보는 마지막 시간입니다. 강북과 가격차이가 크게 나지 않던 강남 아파트가 어떻게 상류층으로서의 프리미엄을 가지게 되었는지 살펴보도록 하겠습니다. 내용에 앞서 강남이 어떤 과정으로 개발되었는지, 어떻게 사람들이 강남에 모이게 되었는지는 앞선 포스팅을 참고해 주시길 바랍니다.

 

2023.03.03 - [부동산] - 강남의 탄생 1부 - 강남의 역사는 어떻게 시작되었는가?

강남의 탄생 - 강남의 역사는 어떻게 시작되었는가? 1부

2023.03.06 - [부동산] - 강남의 탄생 2부 - 친구따라 강남간다

강남의 탄생 2부 - 사람들을 강북에서 강남으로 모아라

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프리미엄 주거지 강남시대의 개막

압구정 현대아파트

90년대 오렌지족과 야타족을 중심으로 그들만의 압구정 문화가 발달하며 암구정동을 중심으로 점차 강남의 경제적 위상이 높아지기 시작했다. 1990년에도 강북과 강남의 주택차이가 있었던 것은 사실이나 지금과 같은 커다란 격차가 있지는 않았다. 하지만 '압구정 현대아파트'라는 브랜드로서의 프리미엄이 본격적으로 생겨나기 시작하면서 강남은 부의 상징적인 존재가 되었다.

80평으로 이루어진 대형평수와 가사도우미를 위한 방

국가부도의 날, IMF

국가 경제가 하늘로 치솟고, 아시아의 잠용이라고 불리던 90년대의 호시절도 잠깐, 1997년에 IMF 사태가 발생한다. IMF 사태에 대해 간략히 설명하자면 대한민국이 외환 디폴트로 인해 국제통화기금(IMF)에 구제 금융을 요청한 사건이다. 대한민국 역사상 가장 거대한 경제위기로 인해 천정부지로 치솟던 강남권 아파트 가격도 거의 절반 수준으로 반토막 난다. 부동산불패, 강남불패라는 표현이 처음으로 역풍을 맞기 시작한 것이다. 언론은 '대한민국 부동산은 끝났다', '집으로 돈 버는 시기는 지났다'라는 말들로 도배되었으나, 딱 2년간의 짧은 폭락을 두고 부동산 가격은 급격히 반등한다. 

출처 : 부동산 뱅크

1999년을 바닥으로 강남을 비롯한 서울 대부분 지역의 집값이 다시 반등하기 시작한다. 이 시기에 대한민국의 기업들도 다시 살아나기 시작했는데, 개인적으로는 99년도, 2000년도의 닷컴버블이 오히려 대한민국 기업들에게는 유동성을 공급해 준 도화선이 되었다고 추측한다. 이때 강남 중심의 테헤란로의 기업에 주식은 연일 신고가를 경신하기도 했다. 업무 시설의 입지 측면에서 강남이 주목받으며, 일자리 지역으로서도 대한민국 최고의 입지가 되었다.

 

 

부자들을 대상으로 한 프리미엄 아파트의 등장

그렇게 부동산 가격은 점차 상승하며 대한민국 최초로 평당 1,000만 원이 넘는 아파트들이 하나 둘 생겨나기 시작한다. 이 시기에 발맞춰 도곡동의 타워팰리스, 삼성동의 아이파크 등 압구정 현대아파트와는 또 다른 고급스럽고, 고층이며, 값 비싼 아파트들이 공급되기 시작한다. 이때부터 본격적인 브랜드 아파트 시대가 열린 것이다. 압구정 현대아파트의 시대가 타워 팰리스의 시대로 전환된 것이다. 타워팰리스의 도약과 함께 강남이라는 지역브랜드가 또 다른 새로운 프리미엄으로 본격화되기 시작한 것이다.

삼성동 아이파크(좌)와 도곡동 타워팰리스(우)

위 아파트들은 기존 일반 아파트 대비 2배 이상의 높은 가격으로 분양했는데도 좋은 분양 성적을 거두었다. 즉, 가격이 중요한 것이 아니라 그 지역의 프리미엄이 더 중요한 시대가 된 것이었다. 이 시절을 기점으로 부동산의 양극화가 점점 더 심화되기 시작하였다. 2000년대 초·중반이 되며 강남구 아파트는 평당 2,000만 원을 넘어서는데, 이때 강북의 아파트는 아직 평당 1,000만 원이 채 되지 않던 시절이었다.

 

이후 아파트 수요층들은 점차 기존의 아파트와는 다른 무언가를 원하기 시작했다. 그런 니즈를 파악해 건설사들은 아파트를 더 고급화하기 시작한다. 거실 바닥재를 대리석으로 사용하고, 기본 가전들의 브랜드가 수입산으로 교체되었다. 화장실에서는 편히 반신욕도 즐길 수 있게 월풀 욕조가 들어서고, 지상 주차장이 지하로 들어가며 지상에는 예쁜 조경시설을 배치한다. 또한 커뮤니티 시설이 하나 둘 등장하여 헬스장, 수영장, 독서실 등의 시설을 갖춘다.

 

반포자이와 래미안퍼스티지에는 단지 내에 작은 산과 호수 공원도 배치된다. 기존에 없던 아파트 상품이 등장하고 이전 아파트들과는 완전히 차별됨으로써 아파트의 가격은 천장을 뚫고 치솟는다. 단기간에 평당 1,000만 원을 넘어 3,000만 원 시대가 열린 것이다. 그리고 파격적인 두 단지를 시작으로 서초구의 반포동이 고급 주거지로 주목받기 시작한다. 그전까지만 해도 반포동은 압구정동에 비해 무조건 몇백 만 원 낮은 가격이었는데, 반포동 아파트들이 점차 압구정동 현대아파트와 경쟁하기 시작했다.

 

서브프라임 모기지 사태의 발발

하지만 영원히 오르기만 하는 자산은 없다고 했던가, 2008년에 미국에 금융 위기가 찾아온다. IMF 이후 천장을 뚫고 상승하던 대한민국 부동산 시장이 영향을 받는다. 재건축 이슈로 가격이 크게 치솟았던 압구정 현대아파트도 큰 조정을 받았다. 하지만 반포자이와 래미안퍼스티지는 크게 빠지지 않고 시장 가격이 유지되다 이후 두 지역 아파트 시세가 역전되는 현상도 발생한다.  재건축 구축 아파트와 신축 아파트 사이에서 신축이 승리한 것이다.

서울과 주요 광역시 집값 비교

한 가지 특이한 점은 이때 부산과 같은 몇몇 지방 도시의 집값은 크게 상승하는데, 이를 근거로 08년도의 대한민국 부동산 가격 조정은 금융 위기 때문이 아닌 MB정부의 강남보금자리 주택개발 때문이라는 의견도 있다. 서울 부동산은 08년도에 하락하며 잠시 반등하는가 싶더니 다시 12년까지 속절없이 하락하였고, 13년을 바닥으로 다시 상승하기 시작하였다.

 

그 중심에는 강남권 재건축이 있었는데, 재건축이 본격화되며 개포·반포·잠원·고덕·둔촌·압구정 지구의 시세가 모두 반등한다. 몇몇 단지는 실제 대건축으로 분양이 되며 강남 아파트는 평당 4,000만 원 시장을 열었다. 이런 모습을 지켜보던 재건축 이슈를 품은 구축 아파트들도 가격이 급등하며, 몇몇 단지는 평당 1억 원까지 상승하였다. 재건축을 앞두고 있는 압구정 현대아파트의 가격이 다시 반포 자이와 래미안퍼스티지를 역전하며, 강남구 부동산의 위상이 다시 압구정으로 넘어온다. 

평당 2억 원 시대가 온다

현재 강남권에서 가장 비싼 아파트 중 하나로 아크로리버파크가 있다. 16년도에 입주하였는데 지난 상승기에 34평형이 46억 6,000만 원에 거래되어 모든 이에게 충격을 안겼다. 평당 1억 3,700만 원에 거래된 것이다. 이제 곧 원배일리가 들어서고 반포 주공 1단지가 분양된다면 원배일리의 가격을 충분히 넘어설 것이다. 여기에 압구정 현대아파트도 언젠가는 재건축을 하게 될 것인데 그렇다면 다음 상승기에는 평당 2억 원의 시대가 온다 해도 과언은 아닐 것이다.