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지역 이해
도봉구는 1973년 성북구에서 분구된 구로서 강북을 대표하는 노도강의 도에 해당하는 구입니다. 힘쎈여자 도봉순, 응답하라 1988, 오징어 게임 등의 다양한 작품에서 쌍문동을 배경으로 삼으며 대중에게 널리 알려졌습니다. 지도를 살펴보면 도봉산이 구 대부분의 면적을 차지하며, 주말 아침이면 1호선과 7호선 역은 그야말로 문전성시를 이룹니다. 또한 구의 동쪽으로는 노원구와 경계를 지으며 흐르는 중랑천이 있고, 쌍문동을 남북으로 가르는 방학천이 흐르고 있습니다.
서울 내에서는 업무지구 보다는 베드타운의 성격이 강하고 강남, 강동, 강서에 비해 소외던 발전 상태 때문에 '인서울'하고 싶다로서의 느낌은 부족한 것이 사실입니다. 1970년대 ~ 1990년대에 개발되어 현재 시점으로 비교적 낙후되어 주민들의 재개발민 재건축 열망은 상당지 높습니다만, 도봉산과 국립공원 지역으로 개발제한구역이 넓으며, 재개발을 추진해볼법한 지역이라도 신축빌라들이 군데 군데 들어서 대규모 재개발은 사실 힘든 실정입니다. 또한 기본적으로 90년대 지어진 아파트 들의 용적률이 비교적 높아 사업성이 부족하다는 단점도 재건축의 발목을 잡습니다.
현재 도봉구에서 가장 큰 주목을 받는 것은 창동 GTX와 창동역사 개발입니다. 현재 창동역에는 플랫폼 61이라는 문화 시설이 들어서 있으나 서울시는 2024년을 목표로 서울 아레나 복합문화시설을 추진 중입니다. 서울시에 따르면 서울아레나는 K-POP 콘서트 뿐만 아니라 각종 해외 뮤지션들의 내한공연, 페스티벌 등 연간 약 90회 이상의 대형공연을 기획하고 있습니다.
또한 로봇과학관 건립을 통해 AI, 홀로그램, 가상 및 증강현실과 같은 최신 기술을 직접체험하고 미래 사업인 로봇을 탐구할 수 있는 교육 프로그램들을 제공할 예정이다. 대중들의 눈높이에 맞추어 최첨단 기술과 해외 연구 동향들을 전파하고 로봇 연구의 미래 방향성을 제시하는 과학관을 추진할 예정입니다.
인구 현황
왼쪽의 그림은 2020년을 기준으로 한 서울의 구별 거주인구수입니다. 도봉구는 약 32만명이 거주하는 구로서 서울의 다른 구들과 비교하였을 때에는 중하위권의 인구분포에 속해있습니다. 도봉구의 평균 세대당 인구수는 2.26명이며, 창2동, 창4동, 창5동, 쌍문4동, 방학3동이 도봉구의 평균대비 높은 세대당 인구수를 가지고 있습니다. 쌍문4동과 방학3동의 경우엔 청구, 신동아, 금호, 한양 등의 아파트들이 밀집되어 있고, 도봉구내에서 선호되는 선덕중학교가 위치해있어 자녀를 둔 부모들이 거주하는 경우가 많습니다. 창4동과 창5동의 경우 창동역 인근에 위치해 있어 다른 동 대비 생활편의성과 교통이 우수하며 창동중과 노곡중, 중계동 접근성이 우수하여 도봉구내 학부모들 사이에서 높은 선호도를 가집니다.
최근 3년동안의 인구 이동을 살펴보면 도봉구는 순전출의 이동이 더 많고 인구 대부분은 경기 북부로 이동하고 있습니다. 의정부시와 양주시를 합치면 거의 30%에 달하는 인구전출이 발생하였습니다. 또한 남양주 시로도 많은 인구들이 유출되고 있는데 종합하여 보면 도봉구의 상대적으로 낡은 아파트로 인해 주위 경기권의 신축 아파트들이 입주할때 이로 이주하는 움직임이 있다고 볼 수 있습니다.
공급
| 단지명 | 소재지 | 입주시기 | 총세대수 | 분양가 | 시공사 |
| 의정부롯데캐슬골드포레 | 경기 의정부시 가능동 581-1 | 2023-01 | 466 | 1,361 | 롯데건설(주) |
| 의정부고산수자인디에스티지 | 경기 의정부시 산곡동 4 | 2023-05 | 1,033 | 1,247 | (주)한양 |
| 의정부고산수자인디에스티지 | 경기 의정부시 산곡동 1 | 2023-05 | 240 | 1,217 | 보성산업(주) |
| 의정부고산수자인디에스티지 | 경기 의정부시 산곡동 3 | 2023-05 | 1,134 | 1,207 | 보성산업(주) |
| e편한세상연천웰스하임 | 경기 연천군 연천읍 옥산리 860 | 2023-05 | 499 | 881 | DL이앤씨 |
| 의정부역월드메르디앙웰라시티 | 경기 의정부시 의정부동 487-2 | 2023-07 | 85 | 1,463 | (주)우리건설 |
| 의정부역푸르지오더센트럴 | 경기 의정부시 의정부동 394-11 | 2023-08 | 926 | 1,627 | (주)대우건설 |
| 의정부역월드메르디앙스마트시티 | 경기 의정부시 의정부동 491-5 | 2023-08 | 119 | 1,516 | 스마트중앙건설 주식회사 |
| 이안더센트로의정부 | 경기 의정부시 의정부동 146-5 | 2023-12 | 154 | 1,666 | 대우산업개발(주), (주)부성종합건설 |
| 힐스테이트의정부역 | 경기 의정부시 의정부동 240-130 | 2024-02 | 232 | 1,587 | 현대건설(주) |
| e편한세상신곡파크프라임 | 경기 의정부시 신곡동 65-3 | 2024-08 | 650 | 1,782 | DL이앤씨 |
| 의정부역스카이자이 | 경기 의정부시 의정부동 238-108 | 2024-08 | 393 | 1,654 | 지에스건설(주) |
| 가능역하우스토리리버블리스 | 경기 의정부시 가능동 15-14 | 2024-09 | 121 | 1,662 | 남광토건 주식회사 |
| 의정부리듬시티더샵 | 경기 의정부시 산곡동 399 | 2024-09 | 536 | 1,485 | 포스코건설(주) |
| 의정부역브라운스톤리버뷰 | 경기 의정부시 신곡동 571-1 | 2024-10 | 769 | 1,794 | 이수건설 주식회사 |
현재 도봉구 2023년 기준으로 2025년까지 신규 분양 예정 물량이 전혀 없습니다. 따라서 도봉구의 인구전출이 가장 많이 일어나는 의정부의 공급을 살펴보도록 하겠습니다. 2023~2024년까지 2년의 기간동안 의정부에는 총 6,700여 세대가 입주할 예정입니다. 의정부의 입주가 얼어붙은 부동산 시장에서 도봉구에 어떤 영향을 미칠지 지켜보아야 할 필요가 있습니다.
투자가치
지금까지 도봉구에 대해 간략하게 나마 알아보았습니다. 그렇다면 앞으로 도봉구의 투자가치는 어떨까요? 작년까지만 하더라도 서울아레나, 메디컬복합단지, GTX-C 노선 등의 호재들이 연달아 터지면서 서울 동북권 아파트 시세 상승을 견인했던 도봉구지만 앞날은 그리 밝지 않습니다.
높은 금리로 인해 서울아레나 착공을 담당하는 카카오가 3,120억원의 투자자금을 들여 설계 및 시공을 담당할 예정이었으나 시공사인 대우건설이 치솟는 금리 부담과 건설원가, 인건비 상승등을 이유로 사업을 포기하였기 때문입니다. 업계 내부 관계자에 따르면 상승한 건설원가와 금융비용을 고려한다면 3,120억원으로는 수지타산이 맞지 않을 것이라는 얘기도 나오는 상황입니다.
또한 최근 GTX-C 노선의 경우 지역민들과 서울시 간의 갈등으로 실마리조차 찾지 못하는 상황입니다. 도봉구의 경우 지상철로 인한 생활권 단절이 매우 큰 지역이며, GTX-C 노선 착공시 도봉구간 지하화를 추진하였으나 시에서는 이를 수용하지 못하며 도봉구와 지역민들이 실력 행사를 불사하며 격하게 반대하고 있습니다.
다음 포스팅에서는 하락하는 도봉구의 시세들을 살펴보며 세부 단지 및 생활권의 특징에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
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