[재테크 책 추천] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다, 핵심 정리 및 요약

 

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2021년 뜨거웠던 부동산 열기가 무색하게 식어가는 부동산 시장. 해제되는 규제 지역들. 바닥으로 치닫는 거래절벽. 대세 하락의 시작일까, 반등 전의 고요함일까? 그 해답은 전세가에 숨어있다. 22년 상반기 부동산 하락을 예측했던 이현철 소장님이 집필하신 「전세가를 알면 부동산 투자가 보인다」를 통해 아파트 가격에 영향을 미치는 요소와 부동산 투자에 숨어 있는 비밀에 대해 파악해보자.

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책 소개

부동산 가격 변화의 비밀 '심리, 전세, 정책'을 파헤친다.

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

주식 시장을 평가하는 지수 하면 가장 먼저 떠오르는 것이 무엇일까? PER, PGR, EPS 등 여러 가지 요소들이 있다. 각 요소마다 상징적인 의미를 내포하기에 어느 지수가 가장 중요한가 서열을 가리기가 힘들 정도이다. 이와 같이 부동산 시장에도 시장을 판단하기 위한 여러 요소들이 있다. 공급량, 거래량, 미분양 물량 등... 하지만 많은 부동산 투자가들은 '전세가율'이야말로 부동산 시장에서 가장 중요한 지표라고 생각한다. 책에서 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다'라고 말한다. 그리고 이 세 가지 지표를 해석하기 위해 왜 우리가 전세가에 주목해야 하는지를 설명한다.

그 외에도 책에는 초보 부동산 투자자들을 위해 부동산 투자에 숨어있는 비밀을 상세히 설명한다. 기본적인 부동산 경기 사이클부터 시작해서 부동산에서 학군이 가지는 의미, 대형 평형과 소형 평형의 비교, 그리고 초보 투자자가 피해야 할 투자에 대해서도 알려준다. 많은 사람들이 부동산에 대해 공부하고 싶다면 '꼭 읽어야 하는 필독서'라 뽑는 책이며, 책을 통해 부동산에 대한 편견과 오해를 타파하고 새로운 통찰력을 얻을 수 있을 것이다.

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저자 소개

이현철

이현철 아파트사이클 연구소장

2005년, 공인중개사 자격 취득을 시장으로 부동산 시장에 뛰어들었다. 분양 사무소의 영업직원으로 경험을 쌓으며, 고객들의 심리상태가 시장 상황에 미치는 상관관계를 집중적으로 연구했다. 특히, 우리나라에만 존재하는 전세제도가 매매가에 미치는 영향에 주목하였으며, 자신의 책을 통해 자본이 많지 않은 사람도, 부동산 하락론자도 부동산에 대한 관념의 틀을 깨기를 바라기를 바라고 있다.

이현철 소장님을 처음 알게 된 계기는 유튜브였다. 당시는 2021년 하반기로 서울 수도권의 집값이 최절정에 달했던 시기였다. 많은 부동산 투자자들이 22년 부동산 시장 전망에 대한 예측을 내노았고, 대부분이 '임대차 3법 갱신으로 인해 시장에 밀려 나오는 전세 세입자가 집값을 끌어올릴 것'이라 예측했다. 이에 반해 리치고의 김기원 대표와 함께 집값의 하락을 예고했었고, 그 결과 2022년 현재 대한민국 부동산 시장에는 찬 바람이 불기 시작했다.

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핵심 정리

앞서 간략히 설명한 대로 책에서는 부동산 투자의 전반적인 내용을 다루고 있다. 아파트에 대한 잘못된 상식과 매매가에 영향을 미치는 요인에서부터 초보자를 위해 추천하는 투자방법까지 말이다. 이번 포스팅에서는 책의 가장 중요한 핵심인 전세의 특징에 대해 설명하고 나의 생각을 함께 정리하고자 한다.

아파트 매매가를 올리는 주범은 나쁜 투기꾼이 아니라 바로 전세 임차인 당신이다.

다시 말한다. 매매가 상승의 주범은 전세 임차인 바로 당신이다.

책에서 가장 충격을 받았던 구절이다. 투자에서 수익이란 불투명한 자산의 미래가치와 현재 가치와의 차이이다. 확실한 것은 보장되지 않는 투자시장이기에 불투명한 미래에 많은 사람들이 돈을 걸고 잃기도 한다. 하지만 부동산 투자에서 만큼은 확실한 법칙처럼 전해져 오는 것이 있다. 그것은 바로 "매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다"이다. 이 법칙으로 인해 어떤 현상이 일어날까?

전세가가 매매가를 밀어 올린다.

 

출처 : 한국경제

예를 들어 설명해보자. 서울에 한 아파트가 있다. 현재 매물의 가격은 10억 원이며, 시장에는 수십 개의 매물이 나와있다. 이때 전세가 8억 원인 매물이 나왔다. 전세 매물은 너무 귀해 1개밖에 없는 상황. 따라서 8억 원의 가격에 전세가 거래가 된다.

여기서부터 이상한 일이 펼쳐진다. 10억 원에 나와있던 매물 중 일부가 사라져 있다. 그리고 얼마 후엔 전세매물이 8억 3천에 나온다. 이것마저도 귀한 전세라 한 달 만에 거래가 성사된다. 그러자 매물은 더욱 줄어들고 이제는 10억 원짜리 매물은 완전히 모습을 감춘다. 이제 매물의 호가는 11억이 되었다. 그리고 또다시 시간이 지나 8억 5천짜리 전세 매물이 나왔고 나오자마자 또 거래가 된다. 그러자 이때 매매 호가가 변해 11억 원짜리 매물도 사라진다. 시장에는 다시 11억 5천, 12억짜리 매물이 나온다. 이때 매매거래가 어렵사리 하나 된다. 신고가. 11억 5천이다.

이런 상황에서 매매가 전세를 올렸는가? 아니다. 전세 거래를 보고 매매호가만 계속 변하였다. 결국 이 상황이 몇 번 반복되면 매매가와 전세가가 훌쩍 올라가버린다. 따라서 이 상황은 명백히 전세가로 인해 매매가 올라가는 상황이다. 현명한 투자자라면 이러한 상황을 잘 인지해서 투자의 기회로 활용하면 된다.

전세가가 매매가를 떠받치고, 밀어올린다.

 

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느낀 점

아는 만큼 보인다.

책을 읽기 전에는 왜 부동산 전세가가 중요한지 잘 이해가 가지 않았다. 하지만 부동산 투자에서 전세가가 가지는 의미는 상당하다. 내가 정리한 바로, 전세가는 1. 집값의 하방 지지를 하고 2. 임대인에게 무이자 레버리지를 제공하며 3. 매매가를 밀어 올린다. 따라서 시장의 움직임을 파악하기 위해서는 전세가에 대한 끊임없는 관찰이 필요하다.

그렇다면 전세라는 제도는 임대인에게만 유리한 제도이며 집값의 안정성을 위해 폐지되어야만 하는가? 그렇지도 않다. 공급이 쏟아져 전세가와 매매가가 하락하면 세입자는 낮은 주거비용과 원금보존이라는 이득을 가져가나, 임대인은 세금과 역전세로 인한 현금 손실이 발생한다. 이처럼 전세는 가치중립적이다. 정부의 입장에서는 집값을 안정화키기 위해선 전세를 먼저 안정시켜야 하며, 투자자는 전세금을 활용하여 매매차익을 가져갈 수 있고, 세입자는 비교적 저렴한 비용으로 주거를 해결할 수 있다.

하지만 내가 생각하는 전세와 매매의 선택의 가장 큰 차이는 자산에 대한 포지션이다. 전세는 자산의 가치 상승에 대한 공매도이며, 매매는 현금의 가치 상승에 대한 공매도이다. 당신은 어디 쪽에 공매도를 할 것인가.